徐水区等首批12座“限售”城市已到期解禁保定主城区下月解禁

来源：吉屋网发布时间：2019-04-22 14:51:27

2017年以来，全国多个城市出台“限售”政策，包括保定主城区及新三区。日前，包括徐水区在内的12座城市陆续开始“解冻”，大量二手房获得入市资格。

2017年4月1日，雄安新区规划公布后，徐水区随即于2017年4月25日公布限购限售政策，规定在本区购买新建商品住房或二手住房后，须在取得产权登记证书满2年后方可进行交易。（后记：2017年7月27日，徐水区土地委员会召开2017年第二次全体会议，在会上通过了《保定市徐水区人民政府关于对国有建设用地使用权（房地产项目）挂牌出让实行“双限双竞”的实施办法》，规定：今后徐水区房地产项目用地挂牌出让采取“限房价竞地价，限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式。且规定“区内实行本新政后获取土地的商品住房在取得不动产证书后五年内不准交易”，以及“自持对外租赁商品住房取得不动产登记证书五年内不得以任何方式对外销售”。）

2017年5月22日，保定主城区公布限购限售政策，规定住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的，不得买卖。其中，对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。2019年5月22日，保定首批限售商品房开始解禁。

2017年5月25日，保定清苑区公布住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的，不得买卖。其中，对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。2019年5月25日，清苑区首批限售商品房开始解禁。

2017年5月25日，保定满城区公布住房自取得《不动产权证书》（《房屋所有权证》）未满2年的，不得买卖等限购政策。2019年5月25日，满城区首批限售商品房开始解禁。

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2017年3月24日，厦门率先出台“限售”政策，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，随后全国57城相继推行限售，限售周期从2年至5年不等。日前，首批限售城市陆续开始“解冻”，大量二手房获得入市资格，存量房是否会对新房市场造成影响和冲击？不同的城市影响几何？

继3月底广、厦、福等“限售”解禁后 4月迎来首轮高峰期

从时间来看，2019年3月底开始，首批限售城市陆续接近或触及解冻期限，厦门、福州率先解禁限售。2019年4月为首轮高峰期，共计12城限售解禁。二线城市解禁日期较为集中，预计下一轮峰点为2019年9月至10月，三四线城市限售自4月初长乐开始，其余城市在3-5月陆续跟进，呈持续性状态。从首批限售解冻城市来看，主要集中分布在三四线城市和部分二线城市。一线城市中，广州率先解禁，深圳由于政策出台较晚仍处于禁售周期中。二线城市分化较为显著，其中不乏城市市场处于深度调整期，典型如厦门、济南等，商品住宅库存大，库存消化周期位居全国前列，二手房的大量入市或进一步加剧市场压力；西安、重庆等城市为核心热点城市，新房成交体量较大，消化周期较短。当然，首批解冻的城市也不乏常州、东莞、珠海这类强三四线城市，位处于经济较为发达的长三角及珠三角地区，受核心城市需求外溢影响较大且内生需求旺盛。

首批解禁城市二手房市场挂牌量增价跌短期似有集中抛售现象

如图所示，首批解禁城市3月二手房挂牌量涨幅明显。以厦门为例，二手房挂牌量环比上涨12%，较去年8月上涨61%，市场二手房供应量呈持续走高的态势。对于投资性客群来说，在投资资金冰封2年之久后，获利套现的驱动较为强劲，亟需挂牌入市。但三城均出现了量增价跌的现象，广州、厦门的均价较去年皆有所下跌，福州的成交均价为近几月来*点位，部分客群似有急于获利了结之心态，出现了阶段性抛售现象。我们预测，随着城市限售的陆续解禁，未来二手房的放盘量依旧会继续扩张。

广州、厦门、福州限售解禁对新房市场影响程度有限

随着3月“小阳春”行情的展现，25个统计的一、二线城市新建商品住宅成交面积同比上涨8%，广州、厦门、福州三城成交量皆有大幅回升，同比增幅皆在30%以上，厦门、福州同比涨幅分别为37%和82%，皆高于全国一、二线城市平均增幅。广州同比增幅52%但尚不如一线城市平均水平。

就“限售”解禁影响首当其冲的二手房市场而言，3月厦门二手住宅成交面积达39.2万平方米，环比增长133%，同比更是激增345%，成交面积与挂牌量涨幅成正比，成交量较为可观，可见二手房交易市场相对活跃。但限售城市对比其他城市来看，同比增幅并无突出优势，由此可见，成交量的上涨与限售解禁并无太大关联，主要还是由市场自身因素导致。

我们判断，限售解禁对新房市场影响并不如想象中那么大，究其原因还是在于这类城市二手房市场量能较小，与新房市场相比仍存在差距，更多的人追求性价比而选择购买新房，二手房入市对新房市场影响程度实为有限。

综合而言，首批限售解冻对楼市影响有限。二手房市场短期挂牌量增幅明显，交易也明显活跃，出现量增价跌的现象，但在核心一线和二线楼市回暖的大背景下，多大程度受益于限售解禁带来的变化尚仍需时间检验。就新房市场而言，大部分二三线城市二手房市场并未发展成熟，成交体量较小，因此小规模的二手房入市并不能给新房市场造成明显冲击，我们认为，限售解禁对整体楼市短期不会造成显著影响。

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