“地皇”风险预警：成本增五成后或触发连锁反响反映

来源：吉屋网综合整理发布时间：2016-05-29 10:10:12

房企人士暗示,依照评介,现阶段低价地项目面临的风险,甚至要大过2014年。为保证商场份额,将测验测验以并购、入股、合作开发等体式格局获得项目。地盘商场常日有3-6个月的滞后性。因为房地产出售已在4月呈现降温,地盘商场能够在三季度有所缓和。

地盘商场如火如荼的表象之下,风险正不息积累。

华夏地产近期公布数据显现,停止5月25日,本年全国50家重大房企算计拿地金额为3887亿元,平均成本6283元/平,比去年同期增进48.4%。

这一数据和实际情形很是吻合。本年此后,全国多地地盘商场火爆。在很多抢手地块的买卖中,动辄有十多家房企竞买,竞价次数跨越百轮、溢价率跨越100%的情形非经常见。据上述机构统计,本年此后至5月25日,全国各类名目的“地皇”已达152宗。去年全年,同口径的“地皇”数量仅95宗。

“我感觉这个商场有些不睬性了。”有房企人士评介称,从某种意义上说,低价拿地是不得已的下场,但现在很多地盘的成本已显着超越合理限制。一朝后续商场和策略走势有所变更,这些低价地项目必将面临风险。

上紧的“发条”

“不拿地,就没有项目做。这会很麻烦:对上,没跟老板交卸;对下,养不活这些人,要裁员。”某上市房企苏南区域负责人向记者诠释房企近期的拿地心态。他觉得,在现阶段,房企拿地是出于做出业绩和维护团队的考虑,成本方面的考量则是次要的。

自2014年年终至今,该就未能在姑苏地下商场拿地,因为其存货早在2015年终就消化殆尽,现在急需拿地补仓。去年年终,总部负责人前来“督战”,请求给与各类手段在姑苏拿地,来由是“不克不及在商场好的时辰没房可卖”。

在姑苏房地产商场,这类心态随处看来。其后台是,去年此后,姑苏房价上升火速,开发区等核心区域的平均价钱上升近万元;而因库存不足,姑苏楼市的去化周期一度降至3个月,为全国较低。

地下数据显现,停止5月25日,本年姑苏共出售住宅用地35宗,出售价钱为445.32亿元,平均溢价率为119%,平均楼面价11609元/平。各项数据都大幅高于去年。

同期,厦门(仅出售一宗)、南京、合肥等热门二线城市出售宅地的平均溢价率离别为150%、106%和258%,平均楼面价为25838元/平、15612元/和悦7406元/平。也均大幅高于去年同期。

对房企而言,这意味着成本的极大提高。据华夏统计,停止25日,本年全国50大房企拿地金额为3887亿元,平均楼面价6283元/平。对比去年同期4231元/平的成本,上升48.4%。

上述房企负责人暗示,在多方争抢的情形下,地盘价钱已没有贵与贱的事理,因为企业所付出的成本,都是不得已的。“每个都像上紧了发条一样,一松,你就先出局了。”他说。

上海研究院智库核心研究总监严跃进向记者暗示,在拿地比赛比力激烈的情形下,房企不克不及够有一个严厉的查核,而会呈现相对保守的立场。当然也会熟悉到有风险,但现在仍然是“先占坑”的思路。

不一定的后市

对于已经拿到地的企业来说,也一定就安枕无忧。有人士指出,房地产仍然属于“看天吃饭”的行业,我国房地产商场不变幅度大,轻易受策略情形等原因作用。

就现阶段而言,策略情形其实不不变。近期,合肥传出公布“限购令”的动静,虽并未证实,但无疑对商场预期带来作用。商场一向较为火爆的厦门,一样传出将“限价令”的信息。

在此之前,一线城市已周全加强调控,上海、深圳大幅提高限购门槛,也将限购限制扩大至通州区的商用财产。姑苏、南京等热门二线城市,一样了调控方式。

华夏地产领头师张大伟向记者暗示,“因城施策”是现阶段要紧的策略思路。一二线城市将来策略的能够性鄙人降,反而有能够不合力度的约束性策略,楼市过热上升。

受此作用,商场已经呈现显着降温。地下数据显现,自4月下旬此后,热门城市的房地产周出售量呈现震动下行。与3月的出售高位对比,很多热门城市的出售规模已下降50%。

厦门某房地产企业人士向记者指出,近期楼市出售量下降,还是之前需要呈现性释放而至,加上即将插手保守淡季,楼市要想有所起色,能够要等到第三季度。对于厦门楼市的策略情形,他觉得“限价令”和“限购令”的都有能够。

这些“地皇”项目存留的风险不可被轻忽。据华夏地产统计,在公布出售业绩的30家房企中,前4月出售平均价钱在1.15万元/平,同比上升了12%,显着不迭地盘价钱上升的幅度。

近期有概念指出,即使依照颓废预计,“地皇热”也需要有所降温。依照惯常的房地产开发周期,从拿地到开工再到出售关节,经常需要8-10个月的工夫,刚需项目中*快也要6个月高低,而**住宅项目的开发周期略长。以此类推,6月份获得的地盘项目,*快的入市时机也要在来岁。而早在本年年头,*颓废的从业者觉得,商场的热度至多持续至本年年终。

隐性成本

房企对“地皇”其实可以有不合的核算体式格局。以保利为例,在保利以25838元/平的成本拿下厦门“地皇”之前,其曾在2014年在同区域获得一宗*用地,成本价为10381.5元/平。若进行同一核算,经过后者的分摊,“地皇”项目的实际成本并没有那么高。

另外一重逻辑则在于,当企业在同一个城市或区域还有在售项目时,“地皇”的呈现可以激发房价上升预期,并使得这些项目获得成本。也即,“地皇”的高成本可换取同区域其余项目的成本。

但在商场比赛越发激烈、房地产行业成本率日渐下滑的情形下,这其实不克不及袒护“地皇”项目所面临的风险。

业内助士指出,历史上大大都“地皇”都是“叫好不叫座”的,因为“地皇”项目的起点高,操盘难度要高于一般项目,风险点多,是以成者寥寥。当然部门“地皇”项目可借势发生成本和品牌效力,但大部门在操盘关节*终归于沉寂,部门“地皇”项目拖累悉数区域发展的现象也许常见,甚至有“地皇”被收回的案例。

严跃进提出了“隐性成本”的概念。具体包括:营销压力加大,能够带来营销成本的提拔;去库存结果欠安,会使成本成本增添,同时作用财政显露,进而作用到机构评级和成本;若进行降价促销,会作用品牌价钱和购房者口碑。

他觉得,当低价地项目后续碰到商场降温周期,那么各类隐性成本就会显性化,并发生连锁反映,使房企面临的风险不息积累。

前述房企负责人也向记者暗示,依照评介,现阶段低价地项目面临的风险,甚至要大过2014年。是以其实不过度追求低价拿地,为保证在该区域内的商场份额,将测验测验以并购、入股、合作开发等体式格局获得项目。

大都受访者向记者指出,对比房屋买卖,地盘商场常日有3-6个月的滞后性。因为房地产出售已在4月呈现降温,地盘商场能够在三季度有所缓和。